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Qué opciones tienen inquilino y arrendador tras agotar las prórrogas del contrato de alquiler


Inmobiliarias - Fuente: Idealista - 01/04/2021
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En España hay 2,43 millones de viviendas en alquiler, según el Consejo General de Economistas, y Cataluña y Madrid engloban casi dos terceras partes del total. Por eso, una de las preguntas más frecuentes en los despachos de abogados es sobre la duración del contrato de arrendamiento y, más en concreto, sobre las prórrogas.

La norma que regula el alquiler es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y establece que los firmantes gozan de libertad para determinar la duración del contrato de alquiler. No obstante, establece para los arrendamientos de vivienda un plazo mínimo de duración, que tras última reforma de la ley ha sido ampliado de 3 a 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica). Pero las partes pueden pactar un plazo mayor al de 5 años (o 7 en caso de que el arrendador sea una empresa).

El arrendador deberá respetar el plazo acordado, siempre y cuando el inquilino cumpla con las obligaciones del contrato. No obstante, trascurridos los 6 primeros meses, el inquilino puede desistir anticipadamente del contrato. O llegado su vencimiento manifestar su intención de no renovarlo y para ello deberá comunicárselo así al arrendador con un plazo de antelación mínima de 30 días, tal y como recuerda Salvador Salcedo, socio de Ático Jurídico.

Una vez que el contrato llegue a su fin, por haberse agotado el plazo mínimo de duración, pueden ocurrir varios supuestos:

Ambas partes pueden resolver el contrato de alquiler: para ello el arrendador debe remitir con una antelación de cuatro meses comunicación de que se da por resuelto el arriendo. Y ello, con independencia de que en el contrato se haya pactado la resolución automática llegado su vencimiento. En caso de que sea el inquilino el que no quiera renovar el contrato, deberá de avisar al propietario con dos meses de antelación.
Ambas partes desean prorrogar el contrato: si el arrendador no envía comunicación al inquilino, el contrato de alquiler se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años. El inquilino puede cancelar la prórroga avisando al arrendador con un mes de antelación a cualquiera de las prórrogas anuales.
El contrato de alquiler se encontrará en periodo de prórroga legal, si las partes no dicen nada al vencimiento de su plazo mínimo de duración. Trascurrido dicho periodo de prórroga legal de 3 años es posible que las partes sigan guardando silencio. En este caso, el contrato entra en tácita reconducción si el inquilino sigue viviendo en la casa.

La tácita reconducción es la nueva relación de arrendamiento que se origina entre el arrendador y el inquilino cuando termina el periodo de prórroga legal, es decir, nace un nuevo contrato. Este nuevo contrato será igual que el anterior, con las mismas cláusulas, excepto la de la duración: la renta será la misma, pero la duración viene establecida por ley.

Salcedo recuerda que hay tácita reconducción, según prevé el artículo 1566 del Código Civil, si al terminar el contrato el inquilino continúa quince días en la vivienda con el visto bueno del arrendador. La jurisprudencia considera que estamos entonces ante un nuevo contrato, cuya duración será anual, si el contrato firmado en su día fijó una renta anual, o mensual si la renta se estableció por meses, tal y como establece el artículo 1581 del Código Civil.

El propietario de la vivienda en este punto puede comunicar al inquilino su voluntad de dar por finalizado el contrato para impedir que se produzca sucesivamente (por años o meses) un nuevo contrato de arrendamiento. En caso de que el inquilino no quiera abandonar la casa, el casero puede plantear un desahucio por expiración del contrato.

El inquilino, por su parte, puede también anticiparse y plantearle a la propiedad la firma de un nuevo contrato de alquiler, renegociando todos sus términos. Para evitar que el arrendador le comunique de improviso que da por finalizado el arriendo que se encuentra en tácita reconducción.


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